1. Bức tranh ngành BĐS trong giai đoạn 1H25
Trong giai đoạn 1H25, lượng mở bán trước của ngành BĐS tương đối thấp do tính chu kỳ (nguyên nhân chủ yếu đến từ dịp Tết, mọi người thường ít ra những quyết định lớn về tài sản). Nhưng kỳ vọng tăng trưởng bởi:
- Sự thay đổi trong hành vi của KH (có nhu cầu thực sự mua nhà để ở đặc biệt là căn hộ ở khu vực trung tâm TP.HCM và Hà Nội), trước đó mua đất nền chủ yếu với mục đích đầu cơ.
- Nghị quyết 171 và 75/2025: Tạo điều kiện tiếp cận quỹ đất, rút ngắn thời gian thực hiện dự án và khuyến khích đầu tư vào nhà ở thương mại.
Trong giai đoạn 1H25 lượng mở bán chủ yếu đến từ VHM và dự kiến sẽ được đẩy mạnh trong 2H25 với kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ tích cực hơn, các dự án mở bán trước trong cuối năm chủ yếu đến từ phía nam.
Thống kê cho thấy tâm lý thị trường có sự dịch chuyển khi người tiêu dùng có nhu cầu mua căn hộ và nhà để ở (Chiếm 61%) thay vì đầu cơ đất nền.
Hà Nội: Giá sơ cấp đạt USD 3,172/m², tăng 8.9% q/q và 29% y/y, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại (sơ cấp 33% y/y so với 36% cuối FY24; thứ cấp 15% y/y so với 26% cuối FY24).
TP.HCM: Giá tiếp tục tăng mạnh, sơ cấp đạt USD 3,280/m² (+29% y/y), thứ cấp đạt USD 2,120/m² (+13% y/y).
Tỷ lệ hấp thụ đạt 74% ở HCMC và 68% ở Hà Nội; nếu tính cả hàng tồn, HCMC đạt 137%, Hà Nội 85%. Trong ngắn hạn, các chủ đầu tư có sẵn hàng bán tại HCMC như NLG, DXG, KDH sẽ hưởng lợi.
Tuy nhiên, về trung hạn, rủi ro nằm ở sự lệch pha cung – cầu, khi nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp–hạng sang, trong khi nhu cầu thực chủ yếu ở phân khúc trung cấp (USD 2,000–4,000/m²).
NLG (Nam Long Group): nổi tiếng là ông lớn phân khúc trung cấp – vừa túi tiền. Các dự án chủ lực như Mizuki, Akari, Waterpoint đều tập trung mức giá khoảng USD 2,000–3,000/m², hướng tới nhu cầu ở thực, gia đình trẻ, vay ngân hàng. Đây chính là phân khúc đang “khát” cung tại TP.HCM qua đó lợi thế lớn cho NLG.
2. Top picks nhóm ngành BĐS theo quan điểm đánh giá của HSC.
Bài viết này sẽ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp BĐS sẽ tăng trưởng mạnh trong năm nay gồm: DXG trong ngắn hạn và NLG trong dài hạn với các yếu tố cơ bản tốt.
DXG: Đã mở bán The Privé (Q.2 cũ, TP.HCM). Đã bán ~1,025/3,175 căn, giá bán TB 135tr VND/m² (cao hơn kỳ vọng 99tr). Nhu cầu mạnh nhờ giá vẫn rẻ hơn Hà Nội, tín dụng & lãi suất hỗ trợ.
NLG: Đang marketing & nhận booking cho Mizuki (giai đoạn mới, Bình Chánh cũ, TP.HCM). Cung cấp 815 căn cao tầng + 24 căn thấp tầng.
2.1.DXG - Triển vọng lợi nhuận mạnh mẽ
The Prive mang đến triển vọng tích cực:
- Khoảng 1.025 trên tổng số 3.175 căn Phase 1 đã được bán thông qua hợp đồng mua bán, vượt kỳ vọng ban đầu.
- Giá bán trung bình đạt khoảng 135 triệu VND/m2, cao hơn kỳ vọng ban đầu là 99 triệu VND/m2.
- Phase 2 của The Privé với 750 căn dự kiến sẽ ra mắt vào ngày 28 tháng 9 năm 2025, với giá bán dự kiến là 145 triệu VND/m2.
Lùi lịch ra mắt Gem Sky World:
- Dự án Gem Skyworld (Đồng Nai) được lùi lịch ra mắt sang FY26 theo hướng dẫn của công ty, với khoảng 1.700 căn còn lại dự kiến sẽ được tái mở bán. Dự kiến tỷ lệ hấp thụ bảo thủ là 10% khi ra mắt do thị trường đất nền liền kề TP.HCM chưa phục hồi mạnh và các vấn đề pháp lý.
Từ những yếu tố trên có những dự phóng ước tính cho DXG như sau:
- Nâng dự báo doanh thu bán trước FY25 thêm 87,9% lên 14.400 tỷ VND, chủ yếu nhờ số lượng căn bán được và ASP cao hơn của The Privé.
- Dự báo doanh thu bán trước FY26 tăng 19,2% lên 13.100 tỷ VND (giảm 8,7% YoY).
- Dự báo doanh thu bán trước FY27 tăng 3,0% lên 14.400 tỷ VND (tăng 10,1% YoY).
2.2.NLG-Tăng tốc trong giai đoạn cuối năm 2025
Lịch ra mắt dự án được đẩy nhanh: Lịch ra mắt dự án Mizuki (giai đoạn tiếp theo) và Anzen Residence đang vượt kỳ vọng.
NLG đang đẩy mạnh bán hàng với loạt dự án: tiếp thị giai đoạn mới của Mizuki (Bình Chánh, TP.HCM) gồm 815 căn hộ cao tầng và 24 căn thấp tầng; tháng 7 ra mắt Anzen Residence tại Hải Phòng (887 căn Ehome); tháng 8 tung ra 24 căn thấp tầng còn lại tại Mizuki Park (26 ha, TP.HCM) và dự kiến chào bán thêm 817 căn cao tầng vào tháng 12.
Quỹ đất vững chắc và hoàn tất nghĩa vụ sử dụng đất: NLG có quỹ đất vững chắc, trong đó phần lớn đã hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (LUR). Điều này khiến NLG nổi bật so với các nhà phát triển khác trong bối cảnh luật đất đai mới có thể làm tăng chi phí đất đai cho các dự án.
Rủi ro vẫn còn đó:
- Ra mắt các dự án Paragon và Izumi City đã bị trì hoãn đến tháng 11-12 (so với kỳ vọng tháng 9 trước đây).
- Việc kéo dài thời gian bàn giao dự án Mizuki và Anzen Residence cùng với một số chậm trễ khác có thể ảnh hưởng đến dòng tiền trong ngắn hạn.
- FY26: LNST dự báo 684 tỷ VND (đi ngang YoY), do thiếu động lực tăng trưởng mới.
- FY27: LNST nâng 21% lên 916 tỷ VND (+34% YoY), nhờ đẩy nhanh bàn giao Mizuki và Anzen Residence sớm hơn 1 năm.
Từ những phân tích trên, HSC nâng dự phóng cho NLG với tiềm năng tăng giá hơn 20%, đặt giá mục tiêu 51.600 VND/cp, được định giá theo phương pháp SOTP, phản ánh triển vọng tăng trưởng lợi nhuận và tiến độ bàn giao dự án tích cực trong giai đoạn tới.
👉 Tham gia room cộng đồng của GRIT để nhận được báo cáo chi tiết về ngành bất động sản của HSC và trở thành khách hàng của GRIT trong 3 tuần miễn phí.
